Tại Hà Nội trong quý I/2026, phân khúc BĐS thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch thứ cấp và trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường, tập trung ở khu Bắc và khu Đông. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt.
Một góc Hà Nội. (Ảnh tư liệu: Hạ Vũ)
Theo dữ liệu vừa công bố của One Mount Group, thị trường chuyển nhượng bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 đã có sự giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Cụ thể, tổng lượng giao dịch thứ cấp của thành phố đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh – bán nhanh, mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.
Phân khúc căn hộ có khoảng 4.000 giao dịch thứ cấp trong quý I, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc dòng tiền đầu tư rút lui, trong khi nhóm khách mua để ở vẫn duy trì ổn định. Thanh khoản tiếp tục tập trung tại các đại đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, chiếm tỷ trọng gần 30% tổng giao dịch.
Phân khúc thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch thứ cấp và trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.
Đơn vị đánh giá đều này không phản ánh sự nóng lên của thị trường, mà chủ yếu đến từ quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt, qua đó góp phần duy trì thanh khoản cho phân khúc này.
(Nguồn: One Mount Group)
Dự báo diễn biến thị trường từ nay đến hết năm 2026, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý vẫn thận trọng, nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt trụ cột.
Xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ khả năng sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. So với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện có mức giá tiếp cận hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.
Về tổng thể, nhịp giảm tốc của thị trường chuyển nhượng Hà Nội trong quý đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực, mà phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung – cầu và sàng lọc dòng tiền. Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài.
Tại talkshow do Báo Người Lao Động tổ chức gần đây, ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real cho biết sau thời gian dài giữ tiền và quan sát, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay đang chuyển sang trạng thái nôn nóng.
"Về nguyên tắc, đầu tư thì phải đưa vốn vào thị trường, không thể giữ tiền mặt quá lâu. Khi chờ đợi kéo dài, tâm lý sẽ trở nên sốt ruột và họ buộc phải đi tìm kiếm cơ hội để xuống tiền. Tuy nhiên, điểm khác biệt ở giai đoạn này là nhà đầu tư không còn hành động theo phong trào như trước mà trở nên thận trọng hơn. Họ chủ động tìm kiếm những kênh đầu tư phù hợp, cân nhắc kỹ trước khi giải ngân", ông nói.
Tại báo cáo triển vọng thị trường bất động sản dân cư giai đoạn 2026 - 2027, Chứng Khoán VPBank (VPBankS) cho biết đã có hiện tượng giá nhà giảm cục bộ do chủ đầu tư thứ cấp cắt lỗ và có thể tạo hiệu ứng làm giảm giá nhà ở các khu vực ngoại thành Hà Nội.
Tuy nhiên, xu hướng này chỉ diễn ra tại các dự án ngoài trung tâm, còn giá nhà tại các khu vực lõi đô thị sẽ tăng nhẹ nhờ lợi thế vị trí đắc địa và nguồn cung hạn chế.
Di Anh /Doanh nhân Việt Nam