Bước vào năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một phép thử khắc nghiệt: mặt bằng lãi suất vay mua nhà leo thang mạnh sau nhiều năm duy trì ở mức thấp, kéo theo tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Cuộc chơi đang thay đổi, và không phải ai cũng có thể thích nghi kịp thời.
Theo cập nhật mới nhất trong tháng 2/2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang điều chỉnh tăng mạnh, từ mức phổ biến 6–8%/năm lên khoảng 12–14%/năm trong thời gian ngắn. Đây là mức tăng gây sốc với nhiều người vay, nhất là những khách hàng quen với các gói ưu đãi hấp dẫn từ giai đoạn 2023–2024.
Cụ thể, tại Vietcombank, lãi suất cho vay mua căn hộ và nhà phố đã tăng lên từ 9,6%/năm trở lên, trong khi trước đây chỉ khoảng 6% cố định 12 tháng và 7% cho 24 tháng. VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng lên trên 12%/năm. Tại BIDV, mức lãi suất đã tăng lên 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và 13,5% nếu cố định 18 tháng. Agribank áp dụng 8% trong 6 tháng, 8,5% trong 12 tháng và 9,8% nếu cố định 18 tháng.
Khối ngân hàng tư nhân cũng duy trì mặt bằng cao: MB Bank có mức lãi suất 9–9,5% nếu cố định 12–24 tháng; VIB ở mức 9,9–12%; ACB dao động từ 9,5–10,5%; Techcombank từ 8,5–9,5% đối với gói vay từ 6–12 tháng. Lãi suất thả nổi phổ biến dao động ở ngưỡng 11–15%/năm. Đáng chú ý, lãi suất nhóm ngân hàng quốc doanh hiện ngang bằng, thậm chí cao hơn một số ngân hàng tư nhân, trái ngược hoàn toàn xu hướng trước đây.
Diễn biến lãi suất vay mua nhà và tác động tới thị trường bất động sản
Trong khi đó, lãi suất cho vay thấp mà các ngân hàng công bố thường đi kèm với các điều kiện ràng buộc, phổ biến nhất là yêu cầu người mua tham gia một gói bảo hiểm nhân thọ. Điều này có nghĩa chi phí vay thực tế thường cao hơn mức công bố ban đầu.
Việc lãi suất cho vay mua nhà leo thang không phải ngẫu nhiên. Theo các chuyên gia kinh tế nhận định, áp lực lãi suất hiện nay chủ yếu mang tính chu kỳ. Giai đoạn cuối năm và đầu năm, các tổ chức tín dụng thường đẩy mạnh huy động vốn để chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Năm nay, áp lực này còn gia tăng khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai, kéo theo nhu cầu vốn lớn từ hệ thống ngân hàng.
Lãi suất cho vay tăng diễn ra sau khi lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng tăng trên diện rộng, riêng nhóm ngân hàng quốc doanh tăng mạnh lên mức cao nhất trong hai năm. Để duy trì biên lợi nhuận, các ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất đầu ra.
Bên cạnh đó, theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm trước và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trước đà tăng này, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng kiểm soát cho vay bất động sản từ đầu năm 2026, trong đó dư nợ lĩnh vực này không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ thị trường đều chịu tác động tiêu cực. Nhà nước duy trì hành lang lãi suất ưu đãi cho nhà ở xã hội như một van điều tiết. Theo Quyết định 3944/QĐ-NHNN ban hành ngày 17/12/2025, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2026 đối với dư nợ các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở là 4,6%/năm. Đây là mức lãi suất thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thương mại, giúp bộ phận người thu nhập thấp vẫn có thể tiếp cận nguồn vốn mua nhà.
Ngoài ra, Agribank và hàng loạt ngân hàng thương mại cổ phần đã triển khai gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội. Hiện lãi suất tại các ngân hàng thương mại cổ phần dành cho đối tượng này dao động từ 7–9%/năm trong thời gian ưu đãi 1–3 năm, tăng từ 0,5–1%/năm so với đầu năm 2025.
Do vậy, mặt bằng lãi suất tăng cao đang tạo ra những làn sóng tác động rộng khắp thị trường bất động sản, với mức độ ảnh hưởng khác nhau tùy phân khúc và đối tượng.
Thanh khoản phân hóa rõ nét. Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2026 đang bước vào nhịp điều chỉnh. Mặt bằng giá có dấu hiệu hạ nhiệt, giao dịch chưa sôi động, nhưng nhu cầu ở thực vẫn duy trì. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua trước biến động vĩ mô, đặc biệt là áp lực lãi suất vay đang có xu hướng tăng.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Sàng lọc thị trường, loại bỏ đầu cơ ngắn hạn. Diễn biến lãi suất hiện nay thúc đẩy quá trình sàng lọc thị trường. Những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp khó khăn, trong khi các chủ đầu tư có nền tảng tài chính tốt và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực sẽ trụ vững hơn.
Theo nhiều ý kiến của các chuyên gia bất động sản, dòng vốn tín dụng cho bất động sản trong năm nay sẽ được kiểm soát chặt. Thị trường sẽ đi vào giai đoạn định hình trật tự mới, nơi năng lực thật, pháp lý chuẩn và sức cầu thực sẽ đóng vai trò quyết định.
Phân khúc cao cấp và đất nền chịu áp lực lớn nhất. Ở phân khúc đất nền và nhà thấp tầng, xu hướng "giá tăng – giao dịch giảm" xuất hiện rõ nét. Giá chào bán tăng nhưng thanh khoản yếu, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước mặt bằng giá cao.
Nguồn cung cải thiện nhưng giá khó bứt phá. Thị trường căn hộ TP.HCM có thể bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án trong giai đoạn 2026–2028. Theo S&I Ratings, giá bán sơ cấp có thể ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ khi nguồn cung gia tăng.
Dù áp lực hiện tại là có thật, các chuyên gia vẫn nhìn nhận đây là giai đoạn điều chỉnh mang tính chu kỳ, không phải khủng hoảng. VARS IRE đánh giá áp lực lãi suất mang tính chu kỳ và có thể giảm dần khi dòng vốn được giải ngân, giúp lãi suất kỳ vọng chuyển sang xu hướng ổn định hoặc hạ nhiệt nửa cuối năm, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và hỗ trợ thanh khoản thị trường.
Về bối cảnh lịch sử, thị trường từng vận động trong môi trường lãi suất 13%, 14%, thậm chí có giai đoạn lên tới 18% từ năm 2008 đến nay. Mức lãi suất thả nổi quanh ngưỡng 10% hiện nay vẫn là vùng có thể chấp nhận được đối với nhiều nhà đầu tư và người mua nhà có kế hoạch tài chính bài bản.
Bộ Xây dựng cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng phục hồi rõ nét hơn, với nguồn cung và thanh khoản cải thiện, song vận động theo hướng "sôi động trong sự thận trọng". Thanh khoản thị trường được dự báo phục hồi theo hướng thực chất, gắn với nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng nóng ngắn hạn.
Hoàng Nguyễn /KTĐU